Wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting: antwoord op diverse vragen

overdrachtsbelasting-uitz-still-21092020

Het kabinet wil de overdrachtsbelasting op 1 januari 2021 wijzigen, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen: (jonge) starters (0%); doorstromers (2%); en overige verkrijgers (8%). Over dit voorstel zijn ook veel vragen gesteld door het notariaat. Thans heeft het kabinet hierop een reactie gegeven. Hieronder volgt een eerste selectie.

Het wetsvoorstel levert onder meer een administratieve lastenverzwaring op voor notarissen

Volgens het kabinet leidt het wetsvoorstel tot een administratieve lastenverzwaring voor het notariaat. Zo zal de notaris voorafgaand aan de overdracht van een woning moeten vragen of de verkrijger deze (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken vanwege het 2%-tarief en of de verkrijger voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling. Ook zal de notaris bij toepassing van de startersvrijstelling en/of het verlaagde WBR-tarief voorafgaand aan de levering een schriftelijke verklaring van de verkrijger moeten ontvangen. Deze verklaring kan worden gedownload van de website van de Belastingdienst. De notaris hecht deze aan de notariële leveringsakte. Ook wordt in de akte zelf melding gemaakt van de verklaring. De extra administratieve lasten voor de notaris worden mogelijk doorberekend aan de verkrijger. Het kabinet verwacht dat de notariskosten slechts beperkt hoeven te worden verhoogd omdat het gaat om een modelverklaring die een vaste inhoud heeft. Er is nauw contact tussen het ministerie van Financiën, de Belastingdienst en de KNB over de uitwerking van de verklaring en de andere wijzigingen die nodig zijn voor de uitvoering.

Aanhorigheden moeten op dezelfde dag als de woning worden verkregen anders geldt 8%-tarief

Op verkrijging van ‘aanhorigheden’ bij een woning kan ook de startersvrijstelling of het tarief van 2% worden toegepast indien zij gelijktijdig met de woning worden verkregen. Als de aanhorigheden en de woning van verschillende personen afkomstig is, moeten deze op dezelfde dag worden verkregen omdat anders voor de aanhorigheden het tarief van 8% geldt.

Toetsmoment of is voldaan aan startersvrijstelling of 2%-tarief wordt bepaald door artikel 8 WBR

Het toetsingsmoment van de leeftijdseis die geldt voor de startersvrijstelling is in de meeste gevallen het moment waarop de leveringsakte wordt gepasseerd (zie artikel 8 lid 1 WBR). In geval van een verkrijging onder opschortende voorwaarde vindt de toets plaats op het moment waarop de voorwaarde wordt vervuld (zie artikel 8 lid 2 WBR). Het vereiste voor de vrijstelling en het 2%-tarief dat de benodigde schriftelijke verklaring(en) onmiddellijk voorafgaand aan de verkrijging wordt afgegeven, geldt dan niet. In dat geval moet de verkrijger de schriftelijke verklaring meesturen met de aangifte voor de overdrachtsbelasting.

Notaris mag in beginsel vertrouwen op de verklaringen van de verkrijger en is niet aansprakelijk

De notaris mag in beginsel vertrouwen op de verklaring van de verkrijger dat hij niet eerder gebruik heeft gemaakt van de startersvrijstelling. Als er echter duidelijke indicatoren zijn dat de verklaring vals is, zoals in het geval dat de koper bij de notaris voor de tweede keer een beroep doet op de vrijstelling, wordt de notaris geacht door te vragen. Ook mag de notaris afgaan op de verklaring van de verkrijger dat de woning als hoofdverblijf wordt gebruikt, tenzij hij weet dat de verklaring onjuist is. Hij is in beginsel niet aansprakelijk voor de verklaring.

Bij partners kan de tenaamstelling van de woning van belang zijn voor de startersvrijstelling

Als de ene partner voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling maar de andere partner niet, is de verkrijging vrijgesteld van overdrachtsbelasting als de woning uitsluitend op naam wordt gezet van de partner die voldoet aan de voorwaarden van de vrijstelling. Dit wordt niet anders als de partners zeer kort daarna gaan trouwen en de woning gaat behoren tot een huwelijksgemeenschap of onderdeel uitmaakt van een verrekenbeding dat in huwelijkse voorwaarden is opgenomen. Ook als de partners een samenlevingscontract hebben met een meerwaardeclausule of een verrekenbeding als bedoeld in paragraaf 8 van het beleidsbesluit van 15 oktober 2015, nr BLKB 2015/794M (er is dan geen sprake van een economische eigendomsverkrijging) staat dat niet in de weg aan de vrijstelling.

Als een partner een woning verwerft, behoudt andere partner de startersvrijstelling voor later

Stel een vrouw van 28 jaar is gehuwd in gemeenschap van goederen met een man van 29 jaar. Indien dan alleen de vrouw een woning verkrijgt, kan zij aanspraak maken op de startersvrijstelling (mits aan de overige vereisten wordt voldaan). Omdat in dat geval de man nog geen aanspraak heeft gemaakt op de startersvrijstelling, zou hij later bij aankoop van een andere woning de vrijstelling kunnen benutten als aan alle eisen wordt voldaan. De eenmalige startersvrijstelling geldt dus per individuele verkrijger en niet per koppel.

Mogelijk schenkbelasting als partner overdrachtsbelasting van de ander voor zijn rekening neemt

Stel dat ongehuwden gezamenlijk een woning verkrijgen waarbij de ene partner (jonger dan 35) recht heeft op de startersvrijstelling en de andere partner (35 jaar of ouder) niet. De laatstgenoemde is dan overdrachtsbelasting verschuldigd. Als deze heffing echter door beide partners wordt betaald, kan dat leiden tot schenkbelasting. Dit wordt niet anders als in hun notarieel samenlevingscontract is bepaald dat de kosten van de huishouding worden verdeeld op basis van hun draagplicht omdat de overdrachtsbelasting niet hieronder valt.

In misbruikgevallen gelden startersvrijstelling en 2%-tarief niet ook al wordt er 6 maanden gewoond

In bepaalde situaties wordt niet aan het hoofdverblijfcriterium voldaan ondanks dat de woning een half jaar door de verkrijger als hoofdverblijf is gebruikt. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het geval waarbij de woning na 6 maanden en 1 dag wordt verhuurd en de huurovereenkomst aansluitend op de verkrijging reeds is gesloten. Ook kan worden gedacht aan de verkrijger die zich een half jaar inschrijft op het adres van de woning maar niet de intentie heeft om er te wonen of aan een belegger die een half jaar in de woning gaat wonen enkel om gebruik te maken van het WBR-tarief van 2% of zelfs van de startersvrijstelling.

Bij recreatiewoning die niet permanent mag worden bewoond geldt doorgaans het 8%-tarief

Doorgaans zal niet worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium van de startersvrijstelling en het 2%-tarief bij de verkrijging van een recreatiewoning indien permanente bewoning niet is toegestaan en inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) niet mogelijk is.